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相続における「不動産の共有」とは?持分で可能なことやトラブルを解説!

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相続における「不動産の共有」とは?持分で可能なことやトラブルを解説!

カテゴリ:ノウハウコラム

相続における「不動産の共有」とは?持分で可能なことやトラブルを解説!

不動産を相続する予定がある方のなかには「共有名義」や「共有持分」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
しかし、具体的な意味や内容を知らないと、トラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意が必要です。
今回は、相続で「不動産を共有する」とはどのようなことか、共有持分で可能なことやよくある問題点をご紹介します。

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相続における「不動産の共有」とは

不動産における共有名義とは、1つの土地や建物に対して複数の所有者がいる状態のことです。
それぞれが持っている所有権の割合を「持分割合」といい、多くのケースでは不動産全体を均等に分けます。
共有名義の種類は主に、夫婦で分ける・親子で分ける・兄弟姉妹で分ける・第三者と分けるの4パターンです。
相続では法定相続分がそのまま所有権となる場合が多く、平等な分け方をするほど権利関係が複雑化します。
事前に共有名義のメリット・デメリットを把握しておかないと、大きな問題に発展する可能性もあるでしょう。

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相続における不動産の共有持分で可能なこと

持分所有者が単独でおこなえることは、大きく分けて「保存行為」と「持分のみの売却」です。
保存行為には、現状維持を目的とした修繕・不法占拠者に対する明渡し請求・不当な登記に対する抹消請求などが含まれます。
持分割合が全体の半数を超えている場合には、賃貸借契約の締結や資産価値を高めるリノベーションなど「管理行為」も可能です。
しかし、売却や建物の解体など「処分行為」については、共有者全員の同意を得なければなりません。
賃貸物件として長期間利用する場合も所有者全員の許可が必要となるため、手続きが難航する可能性があります。

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相続における不動産の共有でよくあるトラブル

相続時に共有名義で不動産を分けると「メガ共有」になるリスクが高まるので注意が必要です。
メガ共有とは、相続が続いているにも関わらず長期間登記されずに放置された結果、多数の共有者が存在する状態のことを指します。
事案によっては数百人単位の共有者が存在するため、その後も処分できずに放置され、社会問題へと発展するケースも見受けられます。
また、管理や修繕費用の負担者を誰にするかでトラブルになるケースも多く、話し合いがまとまらなければそのまま放置される傾向にあります。
共有物分割請求訴訟を起こすなど国の制度を利用して共有関係を解消すると、問題の解決に繋がる可能性があるでしょう。

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まとめ

共有持分で不動産を相続した場合は、単独でできることや全員の同意がないとできないことがあります。
保存行為が持分のみの売却なら単独でもおこなえますが、不動産の売却は共有者全員の合意がないとできません。
処分ができないことで、メガ共有になったり修繕費の負担で揉めたりしないように気を付けましょう。
札幌市にあるR’tm株式会社では、不動産の売買だけではなく、リフォームなど幅広い業務を行っております。
土地や建物関係で気になっていることがあればぜひご相談ください。
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